전세보증보험 - 가입이 거절되는 조건부터 보는 게 빠르다

전세 계약을 앞두고 보증보험을 알아보면 기관이 셋 나온다. HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증, HF(한국주택금융공사).

어디가 싸냐를 먼저 따지게 되는데, 순서가 좀 다른 것 같다. 내 집이 애초에 가입되는 집이냐가 먼저다. 거절당하고 나서야 그 집이 위험한 집이었다는 걸 아는 경우가 있어서.

공시가격 126%가 무슨 뜻이냐면

HUG 기준으로 전세보증금이 주택 공시가격의 126%를 넘으면 가입이 안 된다. 공시가격의 140%를 주택가격으로 보고, 거기에 전세가율 90%를 곱한 값이다.

계약 전에 이 계산 한 번은 해 볼 만하다. 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 확인할 수 있고, 보증금이 그 126%를 넘으면 계약을 다시 생각해 보라는 신호로 읽으면 될 듯하다. 보증보험이 거절할 정도의 값이라는 뜻이니까.

보증금 한도도 있다. 수도권 7억, 그 외 지역 5억 이하가 HUG 기준이다. 이걸 넘으면 아파트 한도 제한이 없는 SGI 쪽을 봐야 한다.

신청 시점을 놓치면 그걸로 끝이다

전세 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 한다. 2년 계약이면 1년, 1년 계약이면 6개월. 이 선을 넘기면 그 계약으로는 가입할 수 없다.

전세금을 못 돌려받을 것 같은 낌새가 든 뒤에 알아보면 대개 늦다. 그래서 이건 사고가 났을 때 쓰는 카드가 아니라 이사 들어가면서 같이 처리하는 일에 가깝다.

세 기관을 어떻게 고르나

보증료율은 기관과 주택 유형, 보증금 구간, 우대 대상 여부에 따라 갈린다. 대체로 HF가 낮은 편이고 SGI가 높은 편인데, 요율은 계속 바뀌니 숫자는 각 기관 사이트에서 확인하는 게 맞다.

성격은 이렇게 갈린다.

• HUG — 가장 널리 쓰이고 안심전세포털에서 온라인 가입이 된다. 대신 공시가격 기준과 보증금 한도가 빡빡하다.
• SGI서울보증 — 아파트는 보증 한도 제한이 없어서 고액 전세에 사실상 유일한 선택지가 되는 경우가 있다. 요율은 높은 편.
• HF — 요율이 낮은 편인데, HF 전세자금대출과 묶여 취급되는 경우가 많아 대출을 어디서 받았는지에 따라 선택이 갈린다.

전세대출을 받는다면 은행에서 대출과 함께 안내받는 보증이 뭔지부터 확인하는 게 순서인 것 같다. 대출 보증과 보증금 반환보증은 다른 물건이라 헷갈리기 쉽다.

거절 사유가 곧 위험 신호다

가입이 막히는 이유는 대체로 정해져 있다.

• 선순위 채권(근저당)이 과도하게 잡혀 있다
• 신탁등기가 되어 있는데 신탁사 동의가 없다
• 불법건축물이거나 등기부상 용도가 주택이 아니다
• 계약기간의 절반이 지났다
• 전입신고·확정일자가 안 되어 있다

앞의 셋은 보증기관이 “이 집은 우리도 못 맡겠다”고 판단한 것이다. 거절 사유를 통보받으면 억울해할 게 아니라 계약 자체를 다시 볼 근거로 삼는 편이 낫겠다.

계약 전 자가진단

등기부등본을 떼서 선순위 채권 금액을 확인하고, 여기에 내 보증금을 더한다. 그 합이 주택 시세에 육박하면 경매로 넘어갔을 때 배당이 거의 안 나온다.

흔히 70~80% 아래로 보라고들 하는데, 기준선을 몇으로 잡든 계산 자체를 안 하고 들어가는 게 문제인 것 같다. 다가구주택이면 나보다 앞선 다른 세입자들의 보증금까지 합산해야 한다는 점도 빠뜨리기 쉽다.

결론. 계약서 쓰기 전에 공시가격부터 본다

가입 가능 여부를 계약 전에 확인해 두면, 보증보험이 일종의 집 검증 도구가 된다. 들어가서 신청했다가 거절당하면 그때는 이미 늦다.

보증금을 이미 못 받고 있는 상황이라면 전세보증금을 안 돌려줄 때 쪽이 순서에 맞겠다. 여튼 여기까지 안 가는 게 제일이다.