누수와 곰팡이, 집주인 책임은 어디까지인가

천장에 얼룩이 번지거나 안방 벽지가 들뜬 걸 발견하고 집주인에게 연락하면, 환기를 안 해서 그렇다는 답이 돌아오는 경우가 많다고 한다.

책임 구분이 애매해 보이지만 큰 줄기는 정해져 있다.

큰 수선은 임대인, 사소한 건 임차인

민법 제623조는 임대인이 계약 기간 내내 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 진다고 정한다. 판례는 이걸 규모로 나눈다.

통상 생길 수 있는 파손처럼 소규모 수선은 임차인이 부담하지만, 건물 주요 구성 부분의 대수선이나 기본 설비 교체 같은 대규모 수선은 임대인에게 남는다. 기준은 “그걸 안 고치면 계약한 목적대로 쓸 수 없는 상태가 되느냐”다.

그래서 외벽 균열, 옥상 방수 노후, 세대 내 노후 배관, 보일러 같은 건 임대인 쪽이다. 반대로 임차인이 직접 설치한 세탁기나 식기세척기 호스에서 샌 물은 임차인 몫이고.

위층에서 내려온 물은 임대인이 아니라 위층 세대 또는 관리 주체에게 간다. 위층의 일상생활배상책임 특약으로 처리되는 경우가 많다.

민법 제634조가 임차인의 통지의무를 따로 두고 있다. 수리가 필요한 상태를 알게 되면 지체 없이 임대인에게 알려야 한다는 것.

이게 왜 중요하냐면, 늦게 알려서 손해가 커진 부분은 임차인이 떠안는 구조이기 때문이다. 같은 누수라도 발견 즉시 알린 경우와 두 달 뒤에 말한 경우는 받아낼 수 있는 금액이 달라진다.

그러니 의심 신호가 보이면 그날 사진을 찍고 그날 메시지를 보내 두는 게 맞다. 원본 사진을 남겨야 촬영 날짜가 같이 남는다.

단열이 부실해 외벽이 차가워서 결로가 생긴 건지, 실내 건조를 자주 해 습도가 높았던 건지 밖에서는 잘 안 보인다.

임대인 쪽으로 기우는 신호는 결로가 외벽 면에 몰려 있다거나, 창틀 실리콘이 삭았다거나, 같은 동 다른 호수에서도 비슷한 민원이 있는 경우다. 반대로 가구를 벽에 바짝 붙여 공기가 안 도는 상태였다거나 환기를 거의 안 한 정황이 있으면 임차인 과실이 붙는다.

법이 “하루 몇 분 환기” 같은 걸 정해 둔 건 아니다. 다만 조정이나 소송에서 환기 여부를 따져 묻기는 하니, 해 왔다는 정황이 남아 있으면 유리하게 쓰인다.

민법 제626조 1항의 필요비는 임차인이 먼저 쓰고 임대인에게 즉시 청구할 수 있다. 보존에 필요한 비용이라 누수 보수나 동파된 보일러 같은 게 여기 들어간다.

같은 조 2항의 유익비는 가치를 올린 비용이라 계약이 끝날 때 청구한다. 임대인이 들인 돈과 가액 증가분 중 하나를 골라 갚는 구조고. 종료까지 기다려야 해서 실제로는 잘 안 쓰이는 것 같다.

순서를 지키는 게 중요하다. 통지도 없이 임차인이 알아서 손대면 비용 회수가 어려워진다. 내용증명으로 기한을 정해 통지하고, 그 기한이 지난 뒤에 견적을 두어 곳 받아 시공하고, 영수증과 시공 전후 사진을 함께 청구하는 동선이 안전하다.

월세에서 임의로 까면 안 된다. 임대인이 차임 연체를 이유로 해지를 걸어올 수 있다.

민법 제627조는 임차물의 일부가 임차인 과실 없이 사용·수익할 수 없게 되면 차임 감액을 청구할 수 있다고 정한다. 누수로 방 하나를 못 쓰는데 월세는 그대로 내는 건 부당하다는 취지다.

감액 폭에 공식은 없다. 못 쓰는 면적 비율과 기간을 놓고 따지는 게 보통이라, 전용 60㎡에서 12㎡짜리 방 하나를 두 달 못 썼으면 대략 20%씩 두 달치를 요구하는 식이 된다. 합의가 안 되면 주택임대차분쟁조정위원회나 소액사건심판으로 간다.

해지는 문턱이 훨씬 높다. 사용·수익이 현저히 곤란한 정도라야 한다. 천장에서 물이 계속 떨어져 방과 거실을 다 못 쓰고 누전 위험까지 있는 수준이면 몰라도, 한쪽 벽에 곰팡이가 핀 정도로는 어렵다.

시간이 지나면 결국 남는 건 사진과 메시지뿐인 것 같다. 발견 시점 원본 사진, 임대인·관리사무소와 주고받은 기록, 관리사무소 민원 접수번호. 이 셋만 챙겨 두면 반년 뒤에도 시간순으로 꺼내 쓸 수 있다.

여튼 장마 오기 전에 창틀 실리콘이라도 한 번 봐 둬야겠다.