전월세 신고제, 내 계약도 대상일까

도입될 때 계도기간이 길어서 안 해도 그만인 제도처럼 여겨졌는데, 그 유예가 2025년 5월 말로 끝났다. 6월 1일 이후 체결한 계약부터는 과태료가 실제로 붙는다.

하나만 넘어도 대상이다

보증금 6천만 원을 초과하거나, 월세가 30만 원을 초과하면 신고 대상이다. 둘 다가 아니라 둘 중 하나만 넘으면 된다.

보증금 5천만 원에 월세 35만 원짜리 원룸이면 보증금은 기준 아래지만 월세가 넘으니 대상이고, 월세 없는 1억 전세면 보증금만으로 이미 대상이다. 기준을 둘 다 밑도는 계약만 빠진다.

신고 기한은 계약 체결일로부터 30일. 잔금일이나 입주일이 아니라 계약서를 쓴 날이 기준이라는 게 헷갈리는 지점인 것 같다.

과태료는 생각보다 낮아졌다

미신고나 지연신고는 2만 원에서 30만 원 사이다. 원래 상한이 100만 원이었는데 부담이 과하다는 지적에 30만 원으로 내려갔다.

다만 거짓 신고는 여전히 100만 원이다. 안 한 것보다 금액이나 기간을 사실과 다르게 적는 걸 훨씬 무겁게 본다는 뜻이겠다. 실제 계약서와 다르게 적을 이유가 있더라도 그쪽이 훨씬 비싸다.

임대인과 임차인 모두에게 의무가 있지만 한쪽이 하면 공동으로 신고한 것으로 본다. 보통 중개사가 대행해 주는데, 해 줬는지는 확인해 두는 편이 낫겠다.

진짜 챙길 건 확정일자 쪽이다

과태료보다 이게 더 큰 것 같다. 임대차 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여된다.

확정일자는 보증금 우선변제권의 근거다. 예전에는 주민센터에 따로 가서 받아야 했는데, 이제 신고 한 번으로 같이 처리된다. 온라인으로 신고했으면 주민센터에 갈 일이 없어진다.

반대로 말하면 신고를 미루는 동안 확정일자도 없는 상태가 된다. 그 사이에 집에 근저당이 잡히면 순위가 밀린다. 과태료 30만 원보다 이쪽이 훨씬 무섭다.

전입신고는 또 별개다. 대항력은 전입신고와 실제 거주에서 나오니 셋을 다 챙겨야 한다.

신고하는 방법

온라인은 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 한다. 계약서를 스캔하거나 사진으로 올리면 되고, 공동인증서가 필요하다. 오프라인은 주택 소재지 주민센터에 계약서를 들고 가면 된다.

중개를 낀 계약이면 중개사가 대행하는 경우가 많다. 다만 의무 주체는 어디까지나 당사자라, 대행했다고 들었어도 처리됐는지 확인해 두는 게 안전하다.

갱신 계약은 어떻게 되나

금액 변동 없이 그대로 연장하는 갱신은 신고 대상이 아니다. 보증금이나 월세가 바뀌었으면 신고해야 한다.

묵시적 갱신처럼 계약서를 새로 쓰지 않은 경우도 조건이 그대로면 넘어간다. 헷갈리면 “돈이 바뀌었나”로 판단하면 대체로 맞는 듯하다.

집주인이 신고를 꺼리는 이유

임대소득이 드러나기 때문이다. 그래서 신고하지 말자고 하거나 계약서 금액을 낮춰 적자고 하는 경우가 있는데, 앞에서 봤듯 거짓 신고 쪽이 훨씬 무겁고, 확정일자를 못 받는 손해는 임차인이 진다.

임대소득 과세는 따로 정해진 기준에 따라 굴러가는 것이고 신고제가 만든 게 아니다. 응할 이유가 없다고 본다.

결론. 계약서 쓴 날부터 30일

계약하고 나면 이사 준비에 정신이 팔려서 30일이 금방 간다. 계약서에 서명한 그날 캘린더에 한 줄 적어 두면 될 일이다.

여튼 확정일자가 딸려 온다는 것만 기억해도 이 제도는 남는 장사인 것 같다.